Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск

Среди кредиторов, имеющих в залоге имущество должника, обеспечивающее их требования из договора займа, бытует мнение, что процедура взыскания заложенного имущества длительная и сложная, а для ее проведения необходимо обращаться в суд.

 Между тем обращаться в суд необходимо далеко не всегда. О внесудебном порядке взыскания заложенного имущества далее и  будет рассмотрено. Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Как следует из п. 3 ст. 339 ГК РФ, договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Также,  обязательна нотариальная форма договора ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество за исключением ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации). Не исполнение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. В соответствии с п. 2 ст. 349 ГК РФ удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. Гражданский кодекс вводит ряд ограничений, когда обращение взыскания на заложенное имущество возможно только в судебном порядке. Так, согласно п. 3 ст. 349 ГК РФ внесудебный порядок невозможен, если: предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке; предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; залогодатель — физическое лицо в установленном порядке признан безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяется разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное.

Если договор залога уже заключен, но в нем нет оговорки о внесудебном порядке, стороны вправе заключить дополнительное соглашение о внесудебном порядке. Форма дополнительного соглашения должна быть такой же, как и у договора залога (п. 5 ст. 349 ГК РФ). При внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным ему залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога. Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом (п. 8 ст. 349 ГК РФ). Процедура реализации имущества во внесудебном порядке прописана в ст. 350.1 ГК РФ. Необходимо обратить внимание, что реализация, так же как и в судебном порядке, должна осуществляться через продажу с торгов, но стороны в соглашении могут обговорить процесс реализации имущества, а также выбрать организацию, которая будет заниматься реализацией имущества, и определить размер вознаграждения за указанную работу. Что касается залога недвижимого имущества, то эти отношения регулируются Федеральным законом от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество — ст. 55 указанного закона. В специальных нормах Закона об ипотеке много общего с тем, что указано в Гражданском кодексе. Необходимо отметить ситуации, в дополнение к ранее указанным в п. 3 ст. 349 ГК РФ, когда удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается: если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и на котором отсутствуют здание, строение, сооружение; если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства или огородничества, а также здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке; если предметом ипотеки является земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, и на котором отсутствуют здания, строения, сооружения (ст. 62.1 Закона об ипотеке); если предметом ипотеки является имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности; если право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в ЕГРН.

Следует также отметить роль нотариуса в обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Особенность нотариального порядка заключается в том, что взыскание по исполнительной надписи производится в порядке, установленном процессуальным законодательством для исполнения судебных решений. При этом нотариус вправе совершить исполнительную надпись только на договоре ипотеки, который был нотариально удостоверен (ст. 90 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.93 № 4462-1, далее — Основы законодательства о нотариате). Перечень документов, необходимых для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, приведен в ст. 94.1 Основ законодательства о нотариате. Особенности осуществления государственной регистрации при переходе прав на заложенное недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него установлены в ст. 50 Закона о регистрации. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса в случае проведения торгов - нотариально удостоверенный договор об ипотеке или нотариально удостоверенный договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и отметку о совершении исполнительной надписи, и документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах торгов, договор купли-продажи с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

Главный специалист-эксперт Северского отдела                            И.З.Валеев

Контакты для СМИ
Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области
Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)
E-mail: press@r70.rosreestr.ru
www.rosreestr.ru
Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1