Управление имущественных отношений Администрации ЗАТО Северск

Понятие последующей ипотеки  определяется ст. 43 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.12.2020) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее- Закон об ипотеке). Такой ипотекой признается предоставление уже обремененного ипотекой недвижимого имущества в залог в обеспечение иного обязательства. Возникает последующая ипотека на основании договора о последующей ипотеке либо договора, обусловливающего ее установление в силу закона. Заключение договора о последующей ипотеке позволяет отличать возникшее из него обязательство от обязательства с множественностью лиц, поскольку кредиторы не становятся созалогодержателями в смысле ст. 335.1 Гражданского кодекса РФ, подп. 4 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке. Это означает, что каждое из параллельно существующих ипотечных обязательств - договор об ипотеке и договор о последующей ипотеке - является самостоятельным, хотя и предполагает установление обременений одного и того же предмета залога.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.

Общие правила заключения договора о последующей ипотеке аналогичны правилам заключения договора об ипотеке. Установлены дополнительные условия, при которых допускается заключение договора о последующей ипотеке. Это связано с тем, что установление последующей ипотеки, как правило, сопряжено с негативными имущественными последствиями для предшествующего залогодержателя. Самым очевидным является снижение ценности предоставленного обеспечения: дополнительные обременения делают недвижимость непривлекательной для потенциальных приобретателей и приводят к уменьшению ее рыночной стоимости. При обращении взыскания на заложенное имущество полученная от реализации сумма может оказаться недостаточной для исполнения в полном объеме обязательств перед кредитором - предшествующим залогодержателем. Кроме того, установление последующей ипотеки исключает возможность обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (подп. 3 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

В качестве одной из мер защиты интересов залогодержателя в абзаце 1 п. 2 ст.43 Закона об ипотеке предусматривается, что установление последующей ипотеки возможно лишь при отсутствии запрета в предшествующих договорах об ипотеке того же имущества. При этом во внимание следует принимать только те договоры, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, т.е. договоры ипотеки, записи о залоговых правах по которым не погашены.

Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Последующий договор об ипотеке, заключенный, несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

В соответствии с п. 4 ст.43 Закона об ипотеке, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица, правила п. п. 2 и 3 ст. 43 комментируемого Закона не применяются.

Наличие в договоре об ипотеке запрета последующих ипотек или условий, на которых может быть заключен соответствующий договор, не может являться ограничением для самого залогодержателя.

Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Указанное ограничение связано с особенностями закладной как ценной бумаги и стремлением не допустить утраты тех преимуществ, которые обусловливают ее использование в обороте.

Ведущий специалист-эксперт Северского отдела

Управления Росреестра по Томской области                               И.М.Курганова

Контакты для СМИ

Пресс-служба Управления Росреестра по Томской области

Телефон +7(3822) 65-19-39 (доб.2121)

E-mail: press@r70.rosreestr.ru

www.rosreestr.ru

Адрес: г. Томск, ул. Пушкина, 34/1